La location meublée se révèle plus avantageuse que la location nue en termes de rendement et de qualité des loyers. Les rendements sont davantage plus intéressants dans le cas d’un investissement dans l’immobilier géré, notamment avec les résidences avec services. En effet, comment faire de la location meublée non professionnelle (LMNP) avec cette typologie d’immeuble et quels sont les réels avantages ?
Le statut fiscal de LMNP
La LMNP est un statut fiscal vous permettant de bénéficier d’une réduction de votre IR grâce aux 3 régimes suivants : le réel d’imposition et le micro BIC qui pourra être associé avec le Censi-Bouvard. Pour bénéficier de la LMNP, vos recettes locatives ne doivent pas dépasser les 23 000 euros par an. Dans le cas échéant, vous devenez un loueur en meublé professionnel (LMP) dont les avantages fiscaux sont moins intéressants.
Vous pouvez faire de la LMNP dans le neuf et aussi dans l’ancien, aussi bien par le biais de l’immobilier géré ou en mettant en location un bien classique que vous gérez vous-même : les détails dans le paragraphe plus bas.
Les résidences avec services : laquelle est la plus rentable ?
Toutes les résidences avec services ouvrent droit au statut de LMNP et vous font gagner des revenus locatifs qui sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces résidences sont disponibles sur le marché du neuf et de l’ancien. Si vous achetez en VEFA (vente en l’état futur d'acquisition), le promoteur est généralement la société de gestion. Si vous vous tournez vers l’ancien, vous faites l’acquisition du lot complet, c’est-à-dire l’immobilier, le mobilier et les équipements, en plus du bail commercial qui l’accompagne, le locataire et le gestionnaire lui-même.
Ce sont les résidences seniors et les résidences étudiantes qui sont les plus rentables, du fait de leur excellent taux de remplissage et d’occupation, à longueur d’année. Ce, en raison du vieillissement démographique, d’une part, et de l’arrivée massive d’étudiants internationaux chaque année, d’autre part. Leur rendement est de 4% à 5% par an. Ces résidences sont acycliques et indifférentes aux mauvaises conjonctures.
Les résidences d’affaires et de tourisme ne sont pas en reste. Toutefois, elles sont vulnérables aux aléas économiques et à certaines situations, par exemple en cas de crise d’envergure telle qu’une pandémie - comme ce fut le cas en 2020. En période saine, leur rendement est cependant très attractif.
Immobilier géré vs immobilier classique
Ce n’est pas seulement avec l’immobilier géré que vous pouvez faire de la LMNP, mais aussi avec un bien classique. En effet, vous gérez vous-même un bien que vous mettez en location, ce qui vous permet de profiter de tous les avantages fiscaux de la LMNP.
Dans ce cas, vous avez comme mission de meubler et d’équiper le logement afin que le locataire puisse y dormir, cuisiner et s’y installer illico, clé en main. Rappelons que dans le cas des résidences avec services, le locataire occupe son appartement en bénéficiant des mêmes prestations que celles proposées dans un établissement hôtelier : restaurant, service de ménage, laverie, blanchisserie, etc.
Si vous faites construire un immeuble neuf, vous pouvez bénéficier de l’option Censi-Bouvard, en particulier si vous êtes soumis au régime micro-BIC. Rappelons que celui-ci s’applique par défaut - sauf si vos recettes locatives dépassent les 77 700 euros par an, pendant 2 ans successifs. Votre régime devient alors celui du réel d’imposition.
Si vous achetez un logement ancien, vous devez réaliser des travaux de rénovation, notamment des travaux d’optimisation énergétique pour les passoires thermiques. Ceux-ci ne sont d’ailleurs plus éligibles à la mise en location à moins d’avoir subi des travaux de rénovation destinés à diminuer la consommation énergétique.
